1.前言

　　物業(yè)管理市場(chǎng)化不是政府行政行為,而是一種經(jīng)濟行為,物業(yè)管理的主體是企業(yè),不是政府機關(guān),物業(yè)管理提供的是有償服務(wù),而不是無(wú)償的福利。更重要的是,物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的法人,是按照公司法的規定組建,依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運行規則參與市場(chǎng)競爭,依靠自己的經(jīng)營(yíng)管理能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),在物業(yè)管理市場(chǎng)中生存和發(fā)展,用管理的業(yè)績(jì)去拓展業(yè)務(wù),贏(yíng)得商業(yè)信譽(yù)并自負盈虧。隨著(zhù)國有企業(yè)經(jīng)濟體制改革的進(jìn)一步深化,主輔分離勢在必行。后勤服務(wù)社會(huì )化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì )掀起,物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。

　　2.國企物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展的現狀

　　20世紀80年代,深圳學(xué)習我國香港及國外的經(jīng)驗,在住宅區實(shí)施物業(yè)管理,開(kāi)了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來(lái),物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展,初步建立了企業(yè)化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展,為國企物業(yè)管理市場(chǎng)化指明了方向。職工住房制度改革,使職工住房貨幣化。人們在買(mǎi)到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進(jìn)行維修外,必須對附屬物、設備、場(chǎng)地、環(huán)衛綠化、道路、治安進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理,發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣,原來(lái)企業(yè)單位的后勤部門(mén)就不能適應現實(shí)需要,那種行政福利型的直接管理和無(wú)償服務(wù)也隨之過(guò)時(shí),代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內容,同時(shí)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),以業(yè)養業(yè),良性循環(huán),既減輕了企業(yè)的壓力與負擔,又使物業(yè)管理經(jīng)費有了穩定可靠的來(lái)源。

　　長(cháng)期以來(lái),由于受計劃經(jīng)濟的影響,國有企業(yè)承擔著(zhù)許多社會(huì )功能,這樣,嚴重影響企業(yè)的核心競爭力,阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會(huì )負擔,必須把企業(yè)所承擔的大量的社會(huì )保障與社會(huì )福利功能分解出來(lái),使企業(yè)由原來(lái)承擔多種社會(huì )職能的“社區單位”轉變成為以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為中心的真正意義上的市場(chǎng)主體。為此,原國家經(jīng)貿委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》(國經(jīng)貿企改〔2002〕859號文件)。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策,既是解決國有企業(yè)人員負擔與社會(huì )再就業(yè)矛盾的有效途徑,也是在新的形勢下盤(pán)活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現國有資產(chǎn)有進(jìn)有退,進(jìn)一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺,不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)提供了政策依據,也預示著(zhù)國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場(chǎng)。

　　3.現階段國企物業(yè)管理市場(chǎng)化面臨的主要困難

　　3.1房屋設施嚴重老化,維修欠帳多

　　企業(yè)職工住房大多建于二十世紀七、八十年代,樓齡相對較長(cháng),回報率已出現負值。這部分房產(chǎn)長(cháng)年失修失養,造成房屋本體、公共設施設備老化,跑、冒、滴、漏現象經(jīng)常發(fā)生,而且存在許多安全隱患。小區內私搭亂建,道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規定以成本價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購買(mǎi)的,并根據房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價(jià)低,提取的住房維修資金相對較少,盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金,但也是杯水車(chē)薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低,讓住戶(hù)分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費收費標準偏低,且對該項費用規定比較模糊,物業(yè)公司根本無(wú)力承受如此巨大的費用。

　　3.2代收的水電等費用虧差很大。

　　計劃經(jīng)濟時(shí)期,國有企業(yè)的職工通過(guò)企業(yè)無(wú)償分配的方式獲得住房,形成了一定的存量國有資產(chǎn),職工生活用水、用電等費用均由企業(yè)代為支付,然后再從職工的收入中扣除,這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈,加之設施老化,跑、冒、滴、漏現象嚴重,企業(yè)代為支付的費用和實(shí)際收回的費用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后,這部分工作就由物業(yè)公司來(lái)承擔。由于這部分屬于代收費用,物業(yè)公司不是供用水電合同的當事人,管理權限受到限制,這種現象并未得到根本改善。

　　4.國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)的對策

　　國有企業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)化是國有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制,分離辦社會(huì )職能,卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱,安排大量的富余職工,實(shí)現減人增效的目標,提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑,而且具備一定的實(shí)施條件。但這畢竟關(guān)系到相當一部分職工的生活和安定,需要一定的時(shí)間,需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動(dòng)、支持和幫助,同時(shí)需要物業(yè)管理人員不斷努力。

　　4.1政府扶持

　　物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè),搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限,且可供升值的空間非常小,同時(shí)還背負著(zhù)沉重的人員負擔。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)除企業(yè)和自身努力外,需要政府進(jìn)行協(xié)調和大力扶持。

　　(1)捋順物業(yè)管理與水電等供應部門(mén)的關(guān)系,由這些部門(mén)對水電用戶(hù)進(jìn)行直接管理�；蛴伤�電等部門(mén)委托物業(yè)管理公司管理,明確授權范圍,支付代理費用。

　　(2)明確房屋維修資金的來(lái)源及管理使用辦法。

　　房屋建筑是百年大計,隨著(zhù)房齡的增加,維修費用越來(lái)越大。維修資金短缺對于國有企業(yè)物業(yè)管理來(lái)說(shuō),表現得尤其明顯。因此,需要政府研究制定既符合市場(chǎng)規律,又滿(mǎn)足國有企業(yè)現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　(3)政府應從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開(kāi)展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng),以分流安置富余人員。

　　4.2企業(yè)支持

　　物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規模小,專(zhuān)業(yè)人才少等問(wèn)題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位,是從后勤機構演變過(guò)來(lái)的,更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足,要想自負盈虧難度很大。因此,國有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬,送一程。除了加大力度對職工住宅進(jìn)行全面維修改造外,從“大物業(yè)”的角度出發(fā),適當增加機關(guān)、廠(chǎng)區物業(yè)管理經(jīng)費,彌補職工住宅物業(yè)管理費用的缺口。同時(shí),將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司,從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。

　　4.3自身努力

　　在積極爭取政府和原企業(yè)支持的基礎上,國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。

　　(1)轉變思想,提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù),所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長(cháng)期以來(lái),由于國有企業(yè)的體制和機制問(wèn)題,造成許多職工對企業(yè)的依賴(lài)和松散,服務(wù)意識淡薄,因此,國企物業(yè)管理公司要加強管理,正確引導職工樹(shù)立服務(wù)意識,教育職工認清改革形勢,了解物業(yè)管理的發(fā)展方向,增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務(wù)創(chuàng )新,提高服務(wù)質(zhì)量。

　　(2)開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件,發(fā)揮人才特長(cháng)和地域優(yōu)勢,從“特、便、專(zhuān)”幾個(gè)方面開(kāi)展經(jīng)營(yíng)服務(wù)�！疤亍本褪翘厥夥�務(wù),如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)�！氨恪本褪潜憷�服務(wù),利用地域和資源優(yōu)勢提供方便快捷的服務(wù),如送貨上門(mén)等�！皩�(zhuān)”就是專(zhuān)業(yè)服務(wù),發(fā)揮人才特長(cháng)開(kāi)展服務(wù),如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開(kāi)展經(jīng)營(yíng)服務(wù),拓寬經(jīng)營(yíng)范圍,豐富服務(wù)內容,承接簡(jiǎn)單的物業(yè)改造工程。

　　(3)開(kāi)展聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。打破部門(mén)、單位和地域界限,物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體,各方優(yōu)勢互補,優(yōu)化資源配置、組織結構和人員結構,實(shí)現規模效益,增強市場(chǎng)競爭力。

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